Обзор рынка коммерческой недвижимости
Актуальные данные и анализ тенденций рынка коммерческой недвижимости Казахстана
Состояние рынка коммерческой недвижимости Казахстана
Рынок коммерческой недвижимости Казахстана демонстрирует признаки зрелости и стабильного развития, несмотря на глобальные экономические вызовы. Несколько ключевых факторов определяют текущую динамику развития сегмента:
- Рост деловой активности в ключевых городах
- Диверсификация экономики и приток иностранных инвестиций
- Развитие транспортной инфраструктуры
- Цифровизация и трансформация бизнес-процессов
- Государственная поддержка бизнеса и предпринимательства
В 2025 году наблюдается постепенное восстановление деловой активности после периода неопределенности, что положительно влияет на спрос в сегменте качественной коммерческой недвижимости.
Распределение коммерческой недвижимости по типам
Рынок офисной недвижимости
Анализ текущей ситуации и тенденций в сегменте бизнес-центров Казахстана
Классификация бизнес-центров
В Казахстане принята международная классификация бизнес-центров (A, B, C), адаптированная под местный рынок. Ключевыми критериями являются расположение, качество строительства, инженерные системы, управление и инфраструктура.
Класс A
- Премиальное расположение
- Современное здание (не более 10-15 лет)
- Профессиональное управление
- Высокотехнологичные системы жизнеобеспечения
- Подземный паркинг
- Развитая инфраструктура
Класс B+
- Хорошее расположение
- Качественное строительство
- Грамотное управление
- Современные системы жизнеобеспечения
- Наличие парковки
- Базовая инфраструктура
Класс B
- Удобное расположение
- Реконструированное или новое здание
- Базовые системы жизнеобеспечения
- Ограниченная парковка
- Минимальная инфраструктура
Спрос и предложение
На конец 2025 года общий объем качественных офисных площадей в Казахстане составляет около 2,65 млн кв. м, из которых более 60% сосредоточено в Алматы и Астане. При этом наблюдается следующая динамика:
- Рост спроса на качественные офисные помещения класса A и B+ в центральных локациях
- Увеличение запросов на гибкие офисные пространства и коворкинги
- Снижение интереса к устаревшим офисным зданиям без современных систем
- Растущий спрос на "зеленые" офисы с энергоэффективными технологиями
В 2025-2024 гг. ожидается ввод около 200 тыс. кв. м новых офисных площадей, преимущественно в сегменте бизнес-центров класса B+ и A.
Арендные ставки
Средние ставки аренды офисных помещений в ключевых городах Казахстана (без учета эксплуатационных расходов и НДС):
Астана
- Класс A: 18 500 - 23 000 тенге/кв.м/месяц
- Класс B+: 14 000 - 17 500 тенге/кв.м/месяц
- Класс B: 10 000 - 13 500 тенге/кв.м/месяц
Алматы
- Класс A: 15 000 - 19 500 тенге/кв.м/месяц
- Класс B+: 12 000 - 15 000 тенге/кв.м/месяц
- Класс B: 8 500 - 11 500 тенге/кв.м/месяц
Шымкент
- Класс A: 12 500 - 14 500 тенге/кв.м/месяц
- Класс B+: 9 000 - 11 500 тенге/кв.м/месяц
- Класс B: 6 500 - 8 500 тенге/кв.м/месяц
Эксплуатационные расходы в среднем составляют 3 000 - 5 000 тенге/кв.м/месяц в бизнес-центрах класса A и 1 800 - 3 200 тенге/кв.м/месяц в объектах класса B+/B.
Рынок складской недвижимости
Анализ сегмента складских и логистических комплексов Казахстана
Структура рынка складской недвижимости
Складская недвижимость Казахстана активно развивается, что связано с усилением роли страны как логистического хаба между Азией и Европой. На рынке выделяются следующие ключевые категории объектов:
- Класс A: Современные складские комплексы с высотой потолков от 12 м, автоматизированными системами хранения, температурным контролем и развитой инфраструктурой
- Класс B: Реконструированные или новые склады с базовыми техническими характеристиками, высотой потолков 6-9 м
- Класс C: Переоборудованные производственные помещения и базы советской постройки с минимальной инфраструктурой
- Специализированные склады: Холодильные, фармацевтические, химические и другие склады с особыми режимами хранения
Общий объем качественных складских площадей в Казахстане превышает 1,8 млн кв. м, из которых около 70% сосредоточено в районах Алматы и Астаны.
Распределение складских площадей по регионам
Ключевые тенденции складского сегмента
Рынок складской и логистической недвижимости Казахстана демонстрирует следующие тренды развития:
Развитие мультимодальных центров
Формирование крупных логистических хабов с возможностью обработки различных видов транспорта (автомобильный, железнодорожный, воздушный)
Автоматизация складских процессов
Внедрение роботизированных систем хранения и обработки, автоматизированных линий сортировки и комплектации заказов
Рост фулфилмент-центров
Создание специализированных складских комплексов для обслуживания электронной коммерции с акцентом на скорость обработки заказов
Экологическая устойчивость
Повышение энергоэффективности складских комплексов, внедрение "зеленых" технологий и стандартов строительства
Арендные ставки в складском сегменте варьируются от 2 500 до 5 500 тенге за кв.м в месяц, в зависимости от класса объекта, локации и технических характеристик.
Инвестиционный рынок
Анализ инвестиционной активности в сегменте коммерческой недвижимости Казахстана
Инвестиционная привлекательность
Коммерческая недвижимость Казахстана привлекает инвесторов благодаря нескольким ключевым факторам:
- Стратегическое положение страны как транзитного хаба между Азией и Европой
- Стабильная политическая ситуация и благоприятный инвестиционный климат
- Развитие транспортной инфраструктуры и логистических коридоров
- Потенциал роста и модернизации в сегменте качественной коммерческой недвижимости
- Активное участие государства в развитии инфраструктуры и привлечении инвестиций
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Казахстана демонстрирует положительную динамику, особенно в сегментах складской и качественной офисной недвижимости.
Структура инвестиций
В структуре инвестиций в коммерческую недвижимость Казахстана наблюдается следующее распределение:
- Офисная недвижимость: 35%
- Складская и логистическая: 30%
- Торговая недвижимость: 20%
- Гостиничная недвижимость: 10%
- Прочие сегменты: 5%
Источники финансирования
Основными источниками финансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости являются:
- Частный капитал казахстанских инвесторов
- Иностранные прямые инвестиции
- Банковское кредитование
- Государственно-частное партнерство
- Институциональные инвесторы и фонды
Доходность инвестиций
Средние показатели доходности инвестиций в коммерческую недвижимость Казахстана:
- Премиальная офисная недвижимость: 9-11% годовых
- Качественные складские комплексы: 11-13% годовых
- Торговые центры: 10-12% годовых
- Гостиничная недвижимость: 10-14% годовых
Прогноз развития рынка
Ожидаемые тенденции и перспективы развития рынка коммерческой недвижимости Казахстана
Офисная недвижимость
Рост спроса на качественные офисные помещения с гибкими планировками и современными инженерными системами. Развитие сегмента коворкингов и гибких офисных пространств.
Складская недвижимость
Активное развитие логистических хабов вдоль основных транспортных коридоров. Увеличение доли автоматизированных складских комплексов и специализированных объектов.
Инвестиционный рынок
Увеличение объема инвестиций в коммерческую недвижимость со стороны как внутренних, так и иностранных инвесторов. Формирование институциональных механизмов инвестирования.
Региональное развитие
Усиление роли региональных центров в формировании рынка качественной коммерческой недвижимости. Развитие проектов в Шымкенте, Караганде и Актобе.
Устойчивое развитие
Внедрение принципов ESG и "зеленого" строительства в проектирование и управление объектами коммерческой недвижимости.
Цифровизация
Широкое внедрение цифровых технологий в управление недвижимостью, включая BIM-моделирование, IoT-решения и системы "умного здания".
Долгосрочные перспективы
В долгосрочной перспективе (3-5 лет) рынок коммерческой недвижимости Казахстана будет формироваться под влиянием следующих факторов:
- Реализация государственных программ инфраструктурного развития
- Укрепление позиций Казахстана как транзитного хаба в рамках инициативы "Пояс и путь"
- Цифровая трансформация экономики и бизнес-процессов
- Изменение предпочтений арендаторов в сторону технологичных и экологичных объектов
- Развитие нормативной базы и стандартов в сфере коммерческой недвижимости
Прогнозируется умеренный рост арендных ставок в сегменте качественной коммерческой недвижимости на уровне 3-5% ежегодно при условии стабильного развития экономики страны.
