Аналитические статьи

Пандемия и последующие изменения в организации рабочих процессов значительно изменили требования компаний к офисным пространствам. Сегодня арендаторы ищут не просто квадратные метры, а гибкие, технологичные и комфортные пространства, которые способствуют продуктивности и сотрудничеству.

Ключевые изменения в требованиях арендаторов

Наше исследование, основанное на анализе более 200 запросов на офисные помещения в Астане и Алматы за последние 18 месяцев, показывает следующие ключевые тенденции:

• Гибкость планировок - 78% арендаторов отдают предпочтение офисам с возможностью трансформации пространства под меняющиеся потребности
• Технологическая оснащенность - 92% запросов включают требования к высокоскоростному интернету и современным системам коммуникаций
• Гибридные форматы работы - 65% компаний планируют офис с учетом частичной удаленной работы сотрудников
• Экологические аспекты - 43% арендаторов обращают внимание на энергоэффективность и экологичность здания
• Комфорт и well-being - 81% запросов содержат требования к качеству внутренней среды (воздух, освещение, акустика)

Новые форматы офисных пространств

В ответ на изменившиеся требования арендаторов, на рынке офисной недвижимости Казахстана формируются новые форматы пространств:

1. Activity-based workplace - офисы с зонированием по типам активности (фокусировка, совместная работа, отдых)
2. Flex office - офисы с незакрепленными рабочими местами и системой бронирования
3. Коллаборативные пространства - офисы с увеличенной долей переговорных и проектных комнат
4. Smart office - интеллектуальные офисы с системами управления средой и доступом

Влияние на рынок офисной недвижимости

Трансформация требований арендаторов оказывает существенное влияние на рынок офисной недвижимости Казахстана:

• Рост спроса на качественные офисные объекты класса A и B+ с возможностью гибкой планировки
• Снижение интереса к устаревшим офисным зданиям с фиксированной планировкой
• Развитие сегмента сервисных офисов и коворкингов как альтернативы традиционной аренде
• Увеличение инвестиций собственников в модернизацию технологической инфраструктуры зданий

Рекомендации для собственников

Для удовлетворения новых требований арендаторов и повышения конкурентоспособности офисных объектов рекомендуется:

1. Инвестировать в модернизацию инженерных систем здания
2. Обеспечивать возможность гибкой трансформации планировок
3. Развивать сервисную составляющую (конференц-залы, кафе, фитнес-зоны)
4. Внедрять решения для мониторинга и управления качеством внутренней среды
5. Развивать цифровую инфраструктуру здания

Трансформация офисных пространств в Казахстане следует глобальным трендам с учетом локальной специфики. Компании все больше воспринимают офис не как обязательный атрибут бизнеса, а как стратегический инструмент для привлечения талантов, повышения продуктивности и формирования корпоративной культуры.

Свернуть

Государственная программа инфраструктурного развития "Нұрлы жол" оказывает значительное влияние на формирование и развитие логистической инфраструктуры Казахстана. Модернизация транспортных коридоров стимулирует создание современных логистических хабов вдоль ключевых маршрутов.

Ключевые направления развития логистической инфраструктуры

В рамках программы "Нұрлы жол" приоритетными направлениями развития логистической инфраструктуры являются:

• Модернизация транзитных коридоров "Западная Европа - Западный Китай", "Север-Юг" и "ТРАСЕКА"
• Развитие мультимодальных терминалов в ключевых транспортных узлах
• Создание сети региональных распределительных центров
• Интеграция в глобальные цепочки поставок в рамках инициативы "Пояс и путь"

Формирование логистических хабов

Анализ проектов, реализуемых в рамках программы "Нұрлы жол", позволяет выделить несколько формирующихся логистических хабов:

1. Хоргосский хаб - международный центр приграничного сотрудничества на границе с Китаем, включающий сухой порт, производственные и складские зоны
2. Алматинский хаб - интегрированный логистический центр с прямым доступом к автомобильным и железнодорожным сетям
3. Актауский хаб - портовый логистический комплекс, обеспечивающий выход к Каспийскому морю и интеграцию в коридор "Север-Юг"
4. Астанинский хаб - централизованный распределительный центр для северного и центрального Казахстана
5. Шымкентский хаб - логистический центр для обслуживания торговых потоков с Узбекистаном и другими странами Центральной Азии

Влияние на рынок складской недвижимости

Развитие логистических хабов в рамках программы "Нұрлы жол" оказывает существенное влияние на рынок складской недвижимости Казахстана:

• Рост спроса на качественные складские помещения классов A и B+ в зонах логистических хабов
• Формирование новых форматов складской недвижимости (кросс-докинг, фулфилмент-центры)
• Повышение требований к техническим характеристикам складских объектов
• Увеличение объема инвестиций в складскую инфраструктуру
• Развитие складов "последней мили" в крупных городах

Инвестиционные возможности

Развитие логистических хабов создает следующие инвестиционные возможности в сегменте складской недвижимости:

1. Строительство современных складских комплексов в зонах логистических хабов
2. Модернизация существующих складских объектов для соответствия современным требованиям
3. Создание специализированных складских объектов (холодильные, фармацевтические, агрологистические)
4. Развитие сопутствующей инфраструктуры (сервисные центры, таможенные терминалы)

Программа "Нұрлы жол" создает благоприятные условия для развития логистической инфраструктуры Казахстана и формирования современных логистических хабов. Данные процессы стимулируют развитие рынка качественной складской недвижимости и создают новые инвестиционные возможности в этом сегменте.

Свернуть

Принципы устойчивого развития и ESG-критерии (Environmental, Social, Governance) становятся все более значимыми для рынка коммерческой недвижимости Казахстана. Инвесторы, девелоперы и арендаторы все чаще обращают внимание на экологические, социальные аспекты и вопросы корпоративного управления.

Текущее состояние внедрения ESG-стандартов

Внедрение ESG-стандартов в коммерческой недвижимости Казахстана находится на начальной стадии развития. По результатам нашего исследования:

• Только 12% объектов коммерческой недвижимости класса A имеют международные "зеленые" сертификаты (LEED, BREEAM)
• 28% девелоперов внедряют элементы энергоэффективных технологий в своих проектах
• 35% крупных международных арендаторов включают ESG-критерии в требования к офисным помещениям
• 18% инвесторов учитывают ESG-факторы при принятии инвестиционных решений

Ключевые направления внедрения ESG-стандартов

В коммерческой недвижимости Казахстана наблюдается внедрение ESG-принципов по следующим направлениям:

1. Environmental (экологические аспекты):
   • Повышение энергоэффективности зданий
   • Внедрение систем управления водопотреблением
   • Использование экологичных строительных материалов
   • Сокращение углеродного следа объектов недвижимости
2. Social (социальные аспекты):
   • Создание комфортной среды для работы и отдыха
   • Обеспечение безбарьерной среды для маломобильных групп населения
   • Формирование общественных пространств
   • Вовлечение местных сообществ в проекты развития
3. Governance (корпоративное управление):
   • Повышение прозрачности управления активами
   • Внедрение этических стандартов ведения бизнеса
   • Развитие систем риск-менеджмента
   • Соответствие международным стандартам корпоративного управления

Бизнес-кейс для внедрения ESG-стандартов

Анализ объектов коммерческой недвижимости в Казахстане, внедривших ESG-принципы, показывает следующие преимущества:

• Снижение операционных расходов на 15-25% за счет энергоэффективных технологий
• Повышение арендных ставок на 5-10% по сравнению с аналогичными объектами без ESG-сертификации
• Увеличение заполняемости объектов в среднем на 7-12%
• Рост капитализации объекта на 3-8%
• Снижение рисков регуляторного характера

Барьеры для внедрения ESG-стандартов

Несмотря на очевидные преимущества, внедрение ESG-стандартов в коммерческой недвижимости Казахстана сталкивается с рядом барьеров:

1. Высокие первоначальные инвестиции в "зеленые" технологии
2. Недостаточное развитие нормативно-правовой базы в области устойчивого развития
3. Ограниченное количество специалистов в области ESG-сертификации
4. Недостаточная осведомленность участников рынка о преимуществах ESG-подхода
5. Отсутствие долгосрочной стратегии устойчивого развития у многих компаний

Рекомендации для участников рынка

Для успешного внедрения ESG-стандартов в коммерческой недвижимости Казахстана рекомендуется:

• Для девелоперов: интегрировать ESG-принципы на этапе проектирования объектов, что позволит оптимизировать инвестиции
• Для собственников: разработать дорожную карту модернизации существующих объектов с учетом ESG-критериев
• Для инвесторов: включить ESG-факторы в методологию оценки инвестиционной привлекательности объектов
• Для арендаторов: формализовать ESG-требования к арендуемым помещениям

Внедрение ESG-стандартов в коммерческой недвижимости Казахстана находится на начальном этапе, но демонстрирует положительную динамику. Компании, которые сегодня инвестируют в устойчивое развитие, получают конкурентные преимущества и формируют основу для долгосрочного успеха.

Свернуть

Цифровая трансформация экономики Казахстана оказывает существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости, меняя подходы к проектированию, строительству, эксплуатации и маркетингу объектов. В этой статье мы анализируем ключевые аспекты влияния цифровизации на различные сегменты рынка.

Цифровые технологии в проектировании и строительстве

Внедрение цифровых технологий трансформирует процесс создания объектов коммерческой недвижимости:

• BIM-моделирование (Building Information Modeling) внедряется в 23% новых проектов коммерческой недвижимости в Казахстане, обеспечивая оптимизацию проектирования и снижение затрат на строительство
• Цифровые двойники зданий начинают использоваться для мониторинга состояния конструкций и инженерных систем в режиме реального времени
• 3D-печать элементов конструкций тестируется в пилотных проектах, демонстрируя потенциал снижения сроков строительства на 30-40%
• Дроны и роботизированные системы применяются для мониторинга хода строительства и контроля качества работ

Smart Buildings и Proptech-решения

Концепция "умных зданий" получает все большее распространение на рынке коммерческой недвижимости Казахстана:

1. Системы управления зданием (BMS) внедрены в 47% бизнес-центров класса A и 28% бизнес-центров класса B+, обеспечивая оптимизацию энергопотребления и повышение комфорта
2. IoT-решения для мониторинга заполняемости помещений, качества воздуха и эффективности использования пространства внедряются в передовых объектах
3. Системы контроля доступа на основе биометрии используются в 32% премиальных бизнес-центров
4. Proptech-платформы для управления арендными отношениями и сервисным обслуживанием демонстрируют рост проникновения с 8% в 2020 году до 19% в 2025 году

Влияние цифровизации на офисный сегмент

Цифровая трансформация бизнес-процессов меняет требования к офисным пространствам:

• Рост спроса на технологически оснащенные офисы с высокоскоростными сетями передачи данных и современными системами видеоконференций
• Формирование гибридных офисных пространств, объединяющих физические и виртуальные рабочие места
• Развитие сервисных офисов и коворкингов с высоким уровнем цифровой инфраструктуры
• Внедрение систем бронирования рабочих мест и переговорных комнат на основе мобильных приложений

Цифровизация складской логистики

В сегменте складской недвижимости цифровизация проявляется в следующих аспектах:

1. Развитие автоматизированных складских комплексов с системами управления складом (WMS)
2. Внедрение технологий автоматической идентификации товаров (RFID, штрих-кодирование)
3. Использование роботизированных систем для комплектации заказов
4. Интеграция складских комплексов с системами электронной коммерции
5. Развитие цифровых платформ для управления цепочками поставок

Цифровой маркетинг и продажи

Цифровизация трансформирует подходы к маркетингу и продажам объектов коммерческой недвижимости:

• Внедрение виртуальных туров и 3D-визуализаций объектов
• Развитие онлайн-платформ для поиска и аренды коммерческой недвижимости
• Использование технологий дополненной реальности (AR) для презентации проектов
• Анализ поведения потенциальных арендаторов на основе больших данных
• Внедрение CRM-систем для управления отношениями с клиентами

Рекомендации для участников рынка

Для успешной адаптации к цифровой трансформации рынка коммерческой недвижимости рекомендуется:

1. Для девелоперов: интегрировать цифровые технологии на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости
2. Для собственников: инвестировать в модернизацию цифровой инфраструктуры существующих объектов
3. Для управляющих компаний: внедрять цифровые платформы для оптимизации управления объектами
4. Для арендаторов: формировать цифровую стратегию использования офисных и складских площадей

Цифровизация становится ключевым фактором конкурентоспособности объектов коммерческой недвижимости Казахстана. Компании, которые внедряют цифровые технологии на всех этапах создания и эксплуатации объектов, получают существенные преимущества как в оптимизации затрат, так и в повышении привлекательности для арендаторов.

Свернуть

Рынок коммерческой недвижимости Казахстана характеризуется значительными региональными различиями, обусловленными экономической специализацией регионов, уровнем развития инфраструктуры, деловой активностью и другими факторами. В данном исследовании мы анализируем особенности региональных рынков коммерческой недвижимости и ключевые факторы, определяющие их развитие.

Алматы и Алматинская область

Алматы традиционно является крупнейшим рынком коммерческой недвижимости Казахстана, характеризуясь следующими особенностями:

• Общий объем качественных офисных площадей составляет около 950 тыс. кв. м, из которых 35% относятся к классу A
• Средняя заполняемость офисных центров – 85%
• Ставки аренды офисов класса A: 15 000 - 19 500 тенге/кв.м/месяц
• Складской сегмент представлен преимущественно объектами класса B с общей площадью около 520 тыс. кв. м
• Активное развитие сегмента гибких офисных пространств и коворкингов
• Формирование субрынков в пригородных зонах (Талгар, Каскелен) для логистических объектов

Ключевыми драйверами рынка являются высокая деловая активность, развитие финансового сектора, IT-индустрии и статус крупнейшего торгового и логистического хаба южного региона.

Астана и прилегающие районы

Рынок коммерческой недвижимости Астаны отличается следующими характеристиками:

• Общий объем качественных офисных площадей – около 800 тыс. кв. м, с высокой долей объектов класса A (45%)
• Средняя заполняемость офисных центров – 83%
• Ставки аренды офисов класса A: 18 500 - 23 000 тенге/кв.м/месяц
• Складской сегмент менее развит по сравнению с Алматы (около 280 тыс. кв. м качественных площадей)
• Высокая доля государственных структур и национальных компаний среди арендаторов
• Активное развитие проектов смешанного назначения (mixed-use)

Специфика рынка коммерческой недвижимости Астаны определяется столичным статусом города, концентрацией государственных органов и головных офисов национальных компаний.

Шымкент и Туркестанская область

Региональный рынок Шымкента и Туркестанской области характеризуется следующими особенностями:

1. Общий объем качественных офисных площадей в Шымкенте – около 150 тыс. кв. м, преимущественно класса B
2. Ставки аренды офисов класса B+: 9 000 - 12 000 тенге/кв.м/месяц
3. Активное развитие логистической инфраструктуры, связанной с приграничной торговлей
4. Формирование новых деловых районов в рамках развития Шымкента как города республиканского значения
5. Реализация крупных проектов в сфере туристической инфраструктуры в Туркестане

Ключевыми факторами развития рынка является экономический рост региона, приграничное положение и активное инфраструктурное развитие.

Атырауская и Мангистауская области

Специфика рынка коммерческой недвижимости западных регионов Казахстана:

• Общий объем качественных офисных площадей в Атырау – около 120 тыс. кв. м
• Высокие арендные ставки офисов класса A: 20 000 - 25 000 тенге/кв.м/месяц
• Значительная доля международных компаний нефтегазового сектора среди арендаторов
• Развитие специализированной складской и производственной инфраструктуры для нефтегазового сектора
• Активное развитие портовой и логистической инфраструктуры в Актау

Рынок коммерческой недвижимости региона тесно связан с развитием нефтегазового сектора и реализацией крупных инфраструктурных проектов.

Карагандинская и Восточно-Казахстанская области

Особенности рынка коммерческой недвижимости промышленных регионов:

1. Общий объем качественных офисных площадей в Караганде – около 100 тыс. кв. м, в Усть-Каменогорске – около 80 тыс. кв. м
2. Преобладание объектов класса B и C в офисном сегменте
3. Ставки аренды офисов класса B: 6 000 - 9 000 тенге/кв.м/месяц
4. Значительная доля промышленных и складских объектов, ориентированных на обслуживание металлургической и горнодобывающей промышленности
5. Развитие логистической инфраструктуры в рамках модернизации транспортных коридоров

Рекомендации для инвесторов и девелоперов

На основе анализа региональных особенностей рынка коммерческой недвижимости Казахстана можно сформулировать следующие рекомендации:

• Дифференцированный подход к проектам в разных регионах с учетом локальной специфики спроса
• Фокус на качественные объекты в крупных городах (Алматы, Астана, Шымкент)
• Развитие специализированных объектов в промышленных регионах, ориентированных на потребности ключевых отраслей
• Инвестиции в логистическую инфраструктуру в приграничных регионах и вдоль основных транспортных коридоров
• Учет региональных планов развития и государственных программ при выборе локации для проектов

Региональные рынки коммерческой недвижимости Казахстана демонстрируют разнообразие как в структуре спроса, так и в форматах объектов. Понимание локальной специфики и ключевых факторов, определяющих развитие региональных рынков, является критически важным для успешной реализации инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости.

Свернуть

Формирование арендных ставок в бизнес-центрах Казахстана определяется комплексом факторов, включающих класс объекта, локацию, качество управления, инфраструктуру и рыночную конъюнктуру. В данном исследовании мы анализируем ключевые параметры, влияющие на ценообразование в сегменте офисной недвижимости, и выявляем основные закономерности.

Методология исследования

Исследование основано на анализе данных по 75 бизнес-центрам в пяти крупнейших городах Казахстана (Алматы, Астана, Шымкент, Караганда, Атырау). В рамках анализа были собраны следующие данные:

• Базовые арендные ставки (без учета эксплуатационных расходов и НДС)
• Эксплуатационные расходы
• Параметры объектов (класс, площадь, год постройки/реконструкции)
• Локационные характеристики
• Инфраструктурное обеспечение
• Качество управления
• Текущая заполняемость
• Профиль ключевых арендаторов

Ключевые факторы формирования арендных ставок

Регрессионный анализ собранных данных позволил выявить ключевые факторы, влияющие на уровень арендных ставок в бизнес-центрах Казахстана, и определить вес их влияния:

1. Локация (вес 32%)
   • Расположение в центральном деловом районе обеспечивает премию к базовой ставке в размере 25-40%
   • Близость к станциям метро (в Алматы) обеспечивает премию в размере 10-15%
   • Расположение в зоне комплексной застройки обеспечивает премию в размере 8-12%
2. Класс объекта (вес 28%)
   • Разница в арендных ставках между объектами класса A и B+ составляет в среднем 30-35%
   • Разница между объектами класса B+ и B составляет 20-25%
3. Качество управления и сервиса (вес 15%)
   • Профессиональное управление обеспечивает премию к арендной ставке в размере 10-15%
   • Наличие сервис-менеджмента добавляет 5-8% к базовой ставке
4. Инфраструктура объекта (вес 12%)
   • Наличие подземного паркинга обеспечивает премию в размере 7-10%
   • Развитая внутренняя инфраструктура (кафе, фитнес, конференц-залы) добавляет 5-8%
5. Техническое состояние и оснащение (вес 8%)
   • Современные инженерные системы обеспечивают премию в размере 5-7%
   • Высокоскоростные коммуникации добавляют 3-5%
6. Прочие факторы (вес 5%)
   • Имидж бизнес-центра и его якорные арендаторы
   • Экологические сертификаты
   • Дизайн общих зон

Региональная дифференциация арендных ставок

Анализ арендных ставок в разрезе городов показывает значительную региональную дифференциацию:

Город	Класс A (тенге/кв.м/месяц)	Класс B+ (тенге/кв.м/месяц)	Класс B (тенге/кв.м/месяц)
Астана	18 500 - 23 000	14 000 - 17 500	10 000 - 13 500
Алматы	15 000 - 19 500	12 000 - 15 000	8 500 - 11 500
Атырау	20 000 - 25 000	15 000 - 19 000	10 500 - 14 500
Шымкент	12 500 - 14 500	9 000 - 11 500	6 500 - 8 500
Караганда	-	7 500 - 9 500	5 500 - 7 000

Особенностью регионального распределения арендных ставок является высокий уровень в Атырау, обусловленный спросом со стороны международных нефтегазовых компаний, а также премиальными ставками в Астане, связанными с концентрацией государственных структур и национальных компаний.

Структура арендных платежей

Анализ структуры арендных платежей показывает следующее распределение компонентов:

• Базовая арендная плата - основной компонент, формирующий 70-75% общего платежа
• Эксплуатационные расходы - составляют 15-20% общего платежа, варьируются в зависимости от класса объекта:
  • Класс A: 3 000 - 5 000 тенге/кв.м/месяц
  • Класс B+: 2 200 - 3 200 тенге/кв.м/месяц
  • Класс B: 1 800 - 2 500 тенге/кв.м/месяц
• Коммунальные платежи - составляют 5-10% общего платежа, обычно оплачиваются отдельно по фактическому потреблению

Динамика арендных ставок

Анализ динамики арендных ставок за последние 3 года показывает следующие тенденции:

1. После периода волатильности в 2020-2021 гг., связанного с пандемией, рынок демонстрирует стабилизацию
2. Средний рост арендных ставок в 2022-2025 гг. составил:
   • Для объектов класса A: 4-6% в годовом выражении
   • Для объектов класса B+: 3-5% в годовом выражении
   • Для объектов класса B: 2-4% в годовом выражении
3. Наибольший рост наблюдается в сегменте качественных объектов с гибкими планировками и современными технологическими решениями

Прогноз динамики арендных ставок

На основе проведенного анализа можно прогнозировать следующую динамику арендных ставок в бизнес-центрах Казахстана на ближайшие 12-18 месяцев:

• Продолжение умеренного роста ставок в сегменте качественных объектов класса A и B+ на уровне 4-6% в годовом выражении
• Стабилизация ставок в сегменте объектов класса B с возможным ростом на 2-3% в годовом выражении
• Увеличение разрыва в ставках между современными и устаревшими объектами
• Рост премии к арендной ставке для объектов с развитой сервисной составляющей и гибкими планировочными решениями

Формирование арендных ставок в бизнес-центрах Казахстана становится все более дифференцированным процессом, отражающим растущие требования арендаторов к качеству, функциональности и сервисной составляющей офисных пространств. Для собственников и управляющих компаний ключевым фактором поддержания конкурентоспособного уровня арендных ставок является постоянная модернизация объектов и адаптация к меняющимся потребностям рынка.

Свернуть